Ремонт квартир в старом фонде: особенности и сложности

При покупке жилья, любой собственник стремится оформить интерьер по своему вкусу. Некоторые сложности могут возникнуть у новоиспеченных хозяев вторичной недвижимости. Приобретая «хрущевку» или «сталинку», человек, так или иначе, займется выравниванием стен и заменой полов. Однако есть еще одна разновидность зданий, которые относятся к «старому фонду». Многие агенты по недвижимости этим термином обозначают любое старое здание, хотя существует заметное различие между постройками 60-х годов и домами дореволюционного периода.

Сложность ремонта в старинном доме

В некоторых городах, например, в Москве и Санкт-Петербурге, сохранились жилые здания, построенные еще в 1900 году. Конечно, по сравнению с новостройками, их осталось не так много, однако часто подобные строения находятся в центральных районах города, что является неплохим вариантом для покупки.

Старинные здания отличаются монументальностью архитектуры, высокими потолками и изящной лепниной. Однако, у них есть и свои недостатки — деревянные перекрытия или металлические балки, которые трудно реконструировать.

Важно! Если вы решили сделать ремонт в таком доме, сначала необходимо обратить внимание на состояние перекрытий. Обычно для этого делают выборочное вскрытие потолка и пола. Нужно знать, из чего состоят эти перекрытия, чтобы правильно выбрать материалы для капитального ремонта.

Ремонт напольного покрытия

Дороже всего при ремонте в старом здании обычно обходится замена пола. В большинстве случаев пол состоит из досок или старого паркета, которые уже пришли в негодность, и их необходимо полностью заменить, что обходится довольно дорого. Если в квартире хороший, старинный паркет, его можно попробовать отреставрировать, но следует учитывать, что это может обойтись дороже, чем полная замена.

При снятии пола следует быть готовым к уборке мусора. Это будет не только мусор от старого покрытия; раньше строительные отходы просто замуровывали в пол и стены для утепления образующихся пустот. Вскрытие пола необходимо провести в любом случае, иначе в квартире будут постоянная плесень и размножение грибков. Дойдите до голых бетонных перекрытий и сделайте пол «с нуля». Полная замена пола необходима в следующих случаях: если квартира находится на первом этаже, была коммуналкой, или если это кухня или прихожая.

Электропроводка

Вероятно, она потребует полной замены, прежде всего если ее «модификацией» занимались предыдущие владельцы.

Внимание: Существенным недостатком «сталинок» является недостаток энергоресурсов. В свое время на каждую квартиру был установлен лимит — как правило, 3 кВт. И если электросети не обновляли долгое время, а все мощности «разобраны» владельцами коммерческих помещений, то законных способов увеличения может и не быть. Важно учитывать это при выборе моделей водонагревателей для нагрева воды, кондиционеров и другой мощной техники.

Если электропроводка сделана из меди, то она еще может послужить. Проводку из алюминия, безусловно, нужно заменить – со временем она становится ломкой. Если вы планируете оборудовать кухню полным набором бытовой техники, возможно, придется провести дополнительную линию от счетчика – с отдельным автоматическим выключателем и заземлением. Однако такую работу следует поручить профессиональному электрику.

Реконструкция стен

Обычно стены в старых зданиях сделаны из кирпича. Самый лучший способ отделки — нанесение натуральной штукатурки. Не рекомендуется использовать гипсокартон, так как стены в таких зданиях имеют свойство накапливать влагу, что может привести к образованию конденсата. Лучше всего полностью удалить старое покрытие до кирпичей и нанести современные изоляционные материалы.

Ремонт стен следует начинать с тщательного удаления многочисленных слоев обоев, газет, краски и штукатурки. Все это также впитывает ароматы коммунальной жизни и отравляет воздух.

Хорошим вариантом являются штукатурки на натуральной основе из извести или глины, которые позволяют стенам «дышать». Кстати, добравшись до кирпичей, вы вообще можете сделать фрагмент кирпичной стены элементом декора интерьера в стиле «лофт».

Ремонт однокомнатной квартира на ул. Академика Павлова

Ремонт студии в ЖК «Царская столица»

Ремонт однокомнатной квартиры в ЖК «Царская столица»

Что делать с потолком?

С потолком все непросто. Лепнина с художественной ценностью в обычных зданиях встречается редко. В основном потолки в них украшены стандартными гипсовыми декоративными карнизами и элементами, которые затем многократно шпаклевались и белились. И удалять с них слои побелки и шпаклевки — сизифов труд. Штукатурные работы на потолке — сложная и, следовательно, дорогая задача для профессионалов высокого класса. При этом сохранение обновленного потолка без трещин в условиях городских вибраций — практически невозможно. Компромиссное решение для «ретро»-ремонта — подвесной потолок из двух слоев гипсокартона: аккуратно зашпаклеванный, покрашенный, с гипсовыми или полиуретановыми декоративными элементами. При незначительном снижении высоты сохранится пропорции старинной комнаты с высокими узкими окнами и в то же время создается иллюзия идеально сохранившегося потолка. В некоторых зданиях на потолке может быть старинная лепнина или картины. Конечно, такое редко увидишь в обычном доме. Полностью очищать поверхность может быть сложно.

Окна

Деревянные окна, разумеется, уже отслужили свой срок, и хочется заказать новые. Однако переплет пластикового окна шире, чем деревянного, и в больших оконных проемах оно выглядит уныло, как в дешевом учреждении. «Правильный» оконный блок в старом здании должен состоять из двух частей. Внутренняя часть — деревянная со стеклопакетом, а внешняя — с одинарным стеклом (также может быть деревянной или из алюминиевого профиля). Расстекловка и цвет должны соответствовать внешнему виду фасада.

Как правило, окна в старых домах сделаны из дерева, и если предыдущие владельцы их не заменили, то они будут выглядеть довольно непривлекательно. Лучше всего будет использовать пластиковые стеклопакеты, оформленные «под дерево». Вариант подороже — окна из дерева. Конечно, они требуют дополнительного ежегодного ухода, но зато будут идеально сочетаться с общим оформлением квартиры.

Отличие «сталинок» от хрущёвок

Основное различие между стандартными «сталинками» с наружными стенами из силикатного кирпича и полностью кирпичными «хрущевками» заключается в высоте потолков: в «хрущевках» 2,5-2,7 метра, а в «сталинках» 3-3,2 метра.

Во-вторых, в «сталинских» домах редко встречаются смежные комнаты и сами жилые помещения просторнее. Собственно, именно этот фактор сыграл со «сталинскими» домами злую шутку, поскольку значительное число сталинских квартир прошло через коммунальный период. «Хрущевку» со смежными комнатами невозможно превратить в коммуналку.

«Сталинки» строились основательно, а их внутреннее убранство использовалось далеко не бережно. Однако, конструкции домов имеют другую историю. Нормативный срок службы кирпичных домов со сборными железобетонными перекрытиями составляет 150 лет, то есть по городским стандартам и стандартные «сталинки», и кирпичные «хрущевки» — это еще молодые дома.

Межквартирные стены

Стены между квартирами в «хрущевках» и «брежневках», как правило, являются несущими, и звукоизоляция в них хорошая. Однако, если после перестановки мебели вы начали слышать голоса соседей из электрических розеток, не спешите обращаться к психиатру. Скорее всего, причиной этого являются сквозные отверстия, в которых расположены монтажные коробки.

Перекрытия

Существует три типа перекрытий: сборные (состоят из двух или трех плит, между которыми иногда могут быть видны стыки), сплошные плиты на всю комнату (что является более предпочтительным вариантом) и шатровые.

«Шатровое перекрытие с добавлением песка» — это облегченная плита толщиной 6 см с усиленными ребрами по краям. Она обладает достаточной прочностью, но может треснуть под тяжестью монолитного бетонного покрытия. Основное преимущество шатровых перекрытий — почти идеально ровная поверхность потолка, недостаток — невозможно поставить высокий шкаф у стены.

Стыки

Еще одним уязвимым местом практически любого панельного здания являются стыки наружных стеновых панелей, особенно если они оборудованы балконами. В этих углах могут постоянно возникать трещины. Возможные решения: использование пластичных штукатурок и шпаклевок или внутренняя обшивка проблемной стены гипсокартоном на каркасе (например, если речь идет о подвижной тонкой наружной панели). Объем помещения уменьшится не сильно, но можно будет установить широкий подоконник и утопить радиатор отопления. Утолщение стены создаст впечатление ее массивности и надежности. Такой эффект нравится жильцам.

Что еще важно при ремонте в старом фонде

Провести проверку всех вентиляционных каналов и дымоходов, при необходимости обратиться к специалистам сервисных служб для их очистки.
Провести анализ всех перепланировок, осуществленных в квартире. Они могут быть как законно оформленными, так и нет. Например, если санузел или кухня расположены над жилыми помещениями, законность такого решения не может быть подтверждена.
Выполнить фотосъемку и составить отчеты о состоянии помещений на нижнем этаже. Перед началом работ по ремонту дома с балочным перекрытием следует вызвать специалистов управляющей компании для проверки и фотосъемки состояния стен и потолка в помещениях на нижнем этаже и составления соответствующих отчетов. Это надежный способ защитить себя от претензий соседей, которые могут захотеть отремонтировать свои давно потрескавшиеся потолки за счет вашего ремонта.
Вести работу аккуратно во время ремонта. Балочные перекрытия не должны подвергаться нагрузке от массивных перегородок и армированных бетонных полов. В худшем случае вам придется ремонтировать не только свою, но и соседние квартиры.